评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。　　（1）收集有关资料；共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。　　（2）可比实例的成交价格如表1所示。表1　　（3）该类土地2012年1月至9月的价格变动情况如表2所示。表2　　注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。　　（4）房地产状况的比较判断结果，如表3所示。表3　　试运用上述资料计算该土地2012年9月20日的正常市场价格。（10分） -题库考试答案搜索网

评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m²。
　　（1）收集有关资料；共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
　　（2）可比实例的成交价格如表1所示。
表1
　　（3）该类土地2012年1月至9月的价格变动情况如表2所示。
表2
　　注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。
　　（4）房地产状况的比较判断结果，如表3所示。
表3
　　试运用上述资料计算该土地2012年9月20日的正常市场价格。（10分）

简答题

2021-07-17 22:33

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正确答案

（1）计算交易情况修正系数：
可比实例A的交易情况修正系数为：1/（1+0%）=1/1=1；
可比实例B的交易情况修正系数为：1/（1－3%）=1/97%=103.09%；
可比实例C的交易情况修正系数为：1/（1+5%）=1/105%=95.24%。
（2）计算市场状况调整系数：
可比实例A=98.5%×102.6%×101.3%×102.8%×103.5%×103.3%×103.8%=116.8%；
可比实例B=101.3%×102.8%×103.5%×103.3%×103.8%=115.6%；
可比实例C=103.3%×103.8%=107.2%。
（3）计算房地产状况调整系数：
可比实例A=1/（95%×0.4+105%×0.35+110%×0.25）=1/102.25%=97.8%；
可比实例B=1/（92%×0.4+96%×0.35+98%×0.25）=1/94.9%=105.37%；
可比实例C=1/（106%×0.4+109%×0.35+97%×0.25）=1/104.8%=95.42%。
（4）根据公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，计算比准价格：
比准价格A=1200×（1/1）×116.8%×（1/102.25%）=1370.76（元/m²）；
比准价格B=1150×（1/97%）×115.6%×（1/94.9%）=1444.17（元/m²）；
比准价格C=1380×（1/105%）×107.2%×（1/104.8%）=1344.38（元/m²）。
（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1444.17+1344.38）/3=1386.44（元/m²）；
估价对象价格（总价）=1386.44×1500=207.97（万元）。

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