1.(1)15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费应由开发商承担。
(2)理由:
按照《物业管理条例》第四十二条规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费应由开发商承担。
2.(1)张某拒缴物业服务费的理由不成立。
(2)理由:
因张某收房以后发现门窗存在质量问题,根据国家标准及《商品房质量保证书》约定门窗五金件的保修期为一年,其责任应由开发建设单位承担保修责任。张某不应以房屋质量问题为由,以拒缴物业费的行为,把责任转嫁物业公司。
3.(1)王某拆改天然气管道的说法不正确。
(2)理由:
装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:
①将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;
②损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处以罚款;
③擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处以罚款;
④未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
4.物业服务公司应采取以下措施:
(1)分清物业装饰装修有关各方的责任,物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人、施工单位及物业服务企业三方签字;
(2)物业装饰装修过程中如出现违规、违章行为,造成公共权益受到侵害和物业损害的,物业服务企业应及时劝阻,对不听劝阻或造成严重后果的,物业服务企业应及时向有关部门报告;
(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。
5.王某自愿签署的《承诺书》无效。其原因在于:
(1)《住宅室内装饰装修管理办法》规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得拆改燃气管道和设施。拆改应当经燃气管理单位批准。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。
(2)承诺书的内容违反了《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
6.为确保物业安全和全体业主的合法权益,物业装修管理人员应在巡视过程中注意以下问题:
(1)有无变动建筑主体和承重结构。有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。有无损坏房屋原有节能设施,降低节能效果。有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
(2)有无未经有关单位批准搭建建筑物、构筑物;改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;拆改供暖管道和设施;拆改燃气管道和设施;超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;改动卫生间、厨房间防水层的。
(3)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施,有无擅自动用明火和进行焊接作业等;有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;楼地面铺设材料是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等;是否符合物业装修公共及室外统一要求;要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证,强化施工人员的管理。