某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建筑成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价格（土地报酬率为6%）。（10分） -题库考试答案搜索网

某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m²、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m²，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m²，重新建造建筑物的建筑成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价格（土地报酬率为6%）。（10分）

简答题

2021-07-17 22:33

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正确答案

旧的房地价值＝土地重新购建成本＋建筑物重新购建成本－建筑物折旧。采用成本法估价的基本公式为：
　　旧的房地价值＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润－建筑物折旧
　　（1）土地成本为：

　　（2）建设成本为：
　　第一年：1500×40%＝600（万元）；
　　第二年：1500×60%＝900（万元）。
　　（3）管理费用为：
　　第一年：600×3%＝18（万元）；
　　第二年：900×3%＝27（万元）。
　　（4）利息为：
　　（600＋18）[（1＋6%）^1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）^0.5－1]＝83.85（万元）。
　　（5）销售税费为150万元。
　　（6）开发利润为300万元。
　　建筑物重新购建成本：600＋900＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）。
　　（7）建筑物折旧为：
　　门窗墙面修复成本＋装饰装修折旧额＋设备折旧额＋长寿命项目折旧额＝8＋540×3/5＋100×3/10＋（2078.85－8－540－100）×3/（50－2）＝451.43（万元）。
　　因此，该宗房地产成本价值＝588.35＋2078.85－451.43＝2215.77（万元）。

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某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m²的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米²（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米²（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米²，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。

该土地纯收益为（）元。

用市场比较法评估时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的（），推测待估土地价格。

A省W市B房地产开发公司准备利用W市城市规划区内的C地块，开发建设商品房。2012年3月，通过出让方式，取得了这块土地使用权，并缴纳土地使用权出让金，签订了土地使用权出让合同。该项目建设过程中，经批准，使用2000m²，期限至2014年8月。

按照规定，C地块使用最高的出让年限为（）年。

某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm²的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14hm²，住宅用地面积10hm²，总建筑面积40万m²，住宅建筑面积30万m²，其中多层4幢，高层2幢，预计总投资8000万元。如果预计总投资8000万元建立在初步设计图纸的基础上，则这一造价属于（）。

某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm²的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14hm²，住宅用地面积10hm²，总建筑面积40万m²，住宅建筑面积30万m²，其中多层4幢，高层2幢，预计总投资8000万元。按照规定，城市居住区规划布局应符合（）要求。

某旅店占地面积为150m²，建筑面积为200m²，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价为（）元/米²。

土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。（）

某建筑物的建筑面积5000m²，坐落的土地面积为2000m²，土地价格1500元／m²，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元／m²，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m²，则该建筑物的价格为（）元／m²。

2010年12月，W自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000m²，出让用途为工业。2014年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500m²土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500m²土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2009～2014年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题C食品公司以7500m²土地向银行申请抵押贷款时，下列说法正确的是（）。

2010年12月，W自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000m²，出让用途为工业。2014年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500m²土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500m²土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2009～2014年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题C食品公司用4500m²的土地进行商品住宅开发，要改变原出让用途，应当符合（）的要求。

某集团公司2000年以出让方式取得一宗面积5000m²的商业用地，使用年限45年。公司在该地块内建商业大楼两栋，1号楼4层，占地面积600m²，建筑面积2400m²；2号楼8层，占地面积1000m²，建筑面积8000m²。2002年公司将1号楼转让给某计算机软件开发公司。

某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m 2的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m 2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m 2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m 2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m 2，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。