首页/ 题库 / [问答题]某建筑物为单层框架结构,2016年12月的答案

某建筑物为单层框架结构,2016年12月竣工,建筑面积为2100平方米,评估基准日为2018年12月31日,其中:  (1)根据该建筑物竣工决算资料,计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2635000元,建安综合造价在建设期内均匀投入;  (2)前期费用的综合费率为8%,期间费用率为5%,期间费用在建设期内均匀投入;  (3)建筑工期为2年,年贷款利率为9.36%;  (4)开发商要求的利润率为4%;  (5)建筑物设计使用年限为60年;  (6)该建筑物评分修正系数为结构∶装修∶设备=0.8∶0.09∶0.11,经现场打分三部分分别为92分、90分和96分。  要求:  (1)应采用哪种方法核算建筑物的价值?列出计算公式。  (2)采用该方法的前提条件是什么?  (3)建筑安装工程造价常用的确定方法有哪些?  (4)试根据上述条件评估该建筑物的价值。(计算结果以元为单位,保留两位小数)

问答题
2023-03-09 22:15
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正确答案

(1)本题应采用成本法核算建筑物的价值。
重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润
(2)成本法应用的前提条件。
①被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,被评估不动产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新不动产具有可比性。
②被评估不动产应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得;同时,现时不动产与历史资料要具有相同性或可比性。
③不动产建造过程中的工程量是可以计量的,且该类不动产可以大量重复“生产”。
④随着时间的推移,不动产具有一定损耗特性。
(3)建安工程综合造价可以采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法中的一种或者几种综合确定。
(4)①建筑安装工程费用=2635000(元)
②前期费用=2635000×8%=210800(元)
期间费用=(2635000+210800)×5%=142290(元)
③利息。建安综合造价和期间费用在建设期内均匀投入,计息期为1年。前期费用一般在建设期初始投入,计息期为2年。
利息=210800×[(1+9.36%)2-1]+(2635000+142290)×[(1+9.36%)-1]=41308.57+259954.34=301262.91(元)
④利润=(2635000+210800+142290)×4%=119523.6(元)
⑤使用年限法的成新率=(1-2/60)×100%=96.67%
⑥打分法成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26%
⑦综合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94%
⑧评估值=(2635000+210800+142290+301262.91+119523.6)×94%=3204343.92(元)

试题解析
详见答案。

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背景材料:某综合商务大厦为框架一剪力墙结构,是一座现代化的智能型建筑,设计使用年限为50年。该建筑地下3层、地上28层,建筑面积5.8万m2。该工程于2011年8月10日主体结构验收合格。施工单位于2012年3月20日向建设单位提交了竣工验收报告,并于2012年4月2日组织建设单位、设计单位、监理单位进行了竣工验收。当日竣工验收合格后,施工单位向建设单位出具了工程质量保修书,并打算于3日后请公安消防部门前来进行消防验收。

本案例中,该商务大厦装修工程的保修期将到()

2007年12月1日,甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。2007年12月20日,董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日,该建筑物的成本为1000万元,已计提折旧为230万元,未计提减值准备,公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2007年12月31日,甲公司与承租方签订建筑物租赁合同,租赁期为自2008年1月1日起2年,年租金为15万元,每年年初收取租金。2007年12月31日,该建筑物的公允价值为800万元。
2008年12月31日,该建筑物的公允价值为820万元。2009年12月31日,该建筑物的公允价值为815万元。2010年1月1日,甲公司出售该建筑物,售价为820万元。
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