2016年3月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下：（1）2013年9月以18 000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。（2）2014年3月开始动工建设，发生开发成本6 000万元，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3 000万元（按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2 000万元）。（3）2015年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票。（4）2016年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得收入54 000万元，可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。（5）该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1 080万元。（其他相关资料，当地适用的契税税率为3%。）根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。简要说明税务机关要求该企业进行土地增值税清算的理由。（根据新教材改编） -题库考试答案搜索网

2016年3月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下：（1）2013年9月以18 000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。（2）2014年3月开始动工建设，发生开发成本6 000万元，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3 000万元（按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2 000万元）。（3）2015年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票。（4）2016年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得收入54 000万元，可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。（5）该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1 080万元。（其他相关资料，当地适用的契税税率为3%。）根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。简要说明税务机关要求该企业进行土地增值税清算的理由。（根据新教材改编）

简答题

2021-07-17 21:01

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正确答案

已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。【提示】该题目问法不严谨,该项目对外销售可售建筑面积的90%,剩余10%以成本价出售给职工,相当于该项目全部销售,属于企业应当进行土地增值税清算的范围。

试题解析

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地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。（5）将5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。（6）2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。

[其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%，允许扣除的相关税金及附加2160万元（不含印花税，且本题不考虑地方教育附加）]

根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司应缴纳的土地增值税。

甲公司（系房地产开发公司）开发一个房地产项目，该项目主要是住宅楼的开发，开发过程中发生下列事项：（1）由于逾期开发，向相关部门缴纳土地闲置费200万元。（2）为进行该项目开发，甲公司向银行借入款项1000万元，至项目完工时发生利息100万元，公司将利息计入开发成本核算。（3）截至2015年6月1日，该房地产开发项目竣工验收合格。2014年12月31日，该项目建筑面积的70%已对外销售，剩余的建筑面积均已经出租，税务机关要求甲公司进行土地增值税清算。（4）项目竣工前，甲公司从应付施工企业工程款中预留部分资金作为工程质量保证金，项目竣工验收合格后，将质量保证金返还给了施工企业，施工企业没有向甲公司开具发票。要求：甲公司的财务人员希望注册会计师王某就上述业务对土地增值税清算的影响提出分析意见。

房地产开发企业发生的下列情形中，税务机关可以参照有关情况，按核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算的有（）。

阆中市某房地产企业2013年进行土地增值税清算，主管税务机关认定其该项目为核定征收方式，其核定征收率不得低于（）

计算问答题：2015年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2013年3月以8800万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
（2）2014年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元：银行贷款凭证显示利息支出1000万元。
（3）2015年1月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
（4）公司已预缴了土地增值税900万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。
（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。
（6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。

房地产开发企业（），税务机关可核定征收土地增值税。

三级资质的甲房地产开发公司于2004年12月设立。2014年5月，甲房地产开发公司决定开发普通商品住房小区项目，项目总投资为5000万元，并以出让方式取得了该建设用地使用权。甲房地产开发公司在该项目的开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2014年8月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年6月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质的乙房地产开发公司，甲、乙房地产开发公司应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

2017年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。（2）2016年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元；按照银行同类同期贷款利率计算的利息，银行贷款凭证显示利息支出1000万元。（3）2017年6月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得含税收入20000万元，与转让房地产有关的税金198.20万元（不含增值税和印花税）；剩余面积进行出租。（4）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%；房地产开发公司按照一般计税方法计税；开发费用按照税法规定的最高比例计算扣除）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的为取得土地使用权所支付的金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。（4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。（6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

计算问答题：2015年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2013年3月以8800万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。（2）2014年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元：银行贷款凭证显示利息支出1000万元。（3）2015年1月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。（4）公司已预缴了土地增值税900万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。（6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。