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某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m 2的地块,50年土地使用权,并于2002年12月建成一建筑面积为1350m 2的建筑物,当时建筑造价为1300元/m 2,目前建筑物全部出租,每月实收租金28元/m 2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m 2,每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m 2,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价格的3%,年保险费为重置价格的0.3%。目前该建筑物重置价格为1500元/m 2,残值率为零,土地及房屋资本化率分别为5%和6%。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。

问答题
2023-03-10 00:31
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正确答案
估价过程如下
(1)待估不动产出租为有效益的不动产,适宜于采用收益法评估该地块的价格。
(2)计算年总收益:同类建筑物出租租金30元/m 2,则年总收益=30×1350×12=486000(元)(3)计算出租年总费用
总费用包括以下几项:
年管理费=486000×5%=24300元
年维修费=1500×1350×3%=60750元
年保险费=1500×1350×0.3%=6075元
年税费=20×1350=27000元
小计共118125元
(4)计算房屋纯收益
计算房屋折旧:
年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限=1500×1350/49=41326.53元
计算房屋现值=房屋重置价格-年折旧额×已使用年限=1500×1350-41326.53×3=1901020.41
房屋纯收益=1901020.41×6%=114061.22元
(5)计算土地年纯收益
=不动产总收益-不动产总费用-房屋纯收益
=486000-118125-114061.22=253813.78元
(6)估算2005年12月的土地使用权价格,由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权,估价期日剩余使用年限为46年。
收益价格=

试题解析

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该土地纯收益为()元。
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用市场比较法评估时,可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的(),推测待估土地价格。

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A房地产开发公司于2014年1月1日,通过出让方式获得B市C县规划区内一地块,从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同,交纳土地出让金6000万元,合同约定2014年3月1日开始动工建设。后由于开发公司原因,该项目直到2015年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益,准备将临街的地块建成商业门市。本例中,该项目建设用地使用权出让合同签订的责任主体是()。

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按闲置土地的规定,应向A房地产开发公司征收()万元以下的土地闲置费。
国有建设用地使用权出让方式中,适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让的方式是()。
某地块拟通过招标方式出让,评标小组成员至少为()人。

甲公司从事土地开发与建设业务,与土地使用权及地上建筑物相关的交易或事项如下:
(1)20×5年1月10日,甲公司取得股东作为出资投入的一宗土地使用权及地上建筑物。取得时,土地使用权的公允价值为5600万元,地上建筑物的公允价值为3000万元。上述土地使用权及地上建筑物供管理部门办公使用,预计使用50年。
(2)20×7年1月20日,以出让方式取得一宗土地使用权,实际成本为900万元,预计使用50年。20×7年2月2日,甲公司在上述地块上开始建造商业设施,建成后作为自营住宿、餐饮的场地。20×8年9月20日,商业设施达到预定可使用状态,共发生建造成本6000万元。该商业设施预计使用20年。因建造的商业设施部分具有公益性质,甲公司于20×8年5月10日收到国家拨付的补助资金30万元。
(3)20×7年7月1日,甲公司以出让方式取得一宗土地使用权,实际成本为1400万元,预计使用70年。20×8年5月15日,甲公司在该地块上开始建设一住宅小区,建成后对外出售。至20×8年12月31日,住宅小区尚未完工,共发生开发成本12000万元(不包括土地使用权成本)。
(4)20×8年2月5日,以转让方式取得一宗土地使用权,实际成本为1200万元,预计使用50年。取得当月,甲公司在该地块上开工建造办公楼。至20×8年12月31日,办公楼尚未达到预定可使用状态,实际发生工程成本3000万元。20×8年12月31日,甲公司董事会决定办公楼建成后对外出租。该日,上述土地使用权的公允价值为1300万元,在建办公楼的公允价值为3200万元。甲公司对作为无形资产的土地使用权采用直线法摊销,对作为固定资产的地上建筑物采用年限平均法计提折旧,土地使用权及地上建筑物的预计净残值均为零;对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
要求:

上海的某钢铁公司和陕西的某矿业公司都是国有企业,矿业公司长期供应钢铁公司原料,双方在经济交往中发生了以下支付结算关系。请问:

矿业公司于2001年4月30日收到钢铁公司因支付货款交来的50万元的银行汇票一份,出票日为2001年3月20日,当日即向其开户银行提示付款并办理转账存款,矿业公司开户银行应当()。
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A房地产公司于2010年1月1日,通过出让方式,获得B市C县规划区内一地块,从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同,交纳土地出让金6000万元,合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因,该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A房地产公司为提高整体投资效益,准备将临街的地块建成商业门市。经同意,A房地产公司改变该项目部分土地用途,()。
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